Desde hace ya algunos años, más de los que imaginábamos, tras el estallido de la “burbuja inmobiliaria” la morosidad se ha convertido en un factor a tener en cuenta en cualquier contabilidad, desde una comunidad de propietarios hasta las entidades bancarias, por ello se debe tener una gestión controlada para evitar mayores perjuicios derivados de los impagos y para minimizar dicho riesgo. Dependiendo de la situación que nos encontremos, las medidas que nuestro Ordenamiento Jurídico establecen son diferentes, por lo que haremos un pequeño resumen para facilitarles una información práctica de innegable utilidad.

1.- Deudas entre particulares:

Existen innumerables casos por los que una persona puede contraer una deuda con otra y en la mayoría de las ocasiones existirá un documento donde se documente una deuda, por ejemplo, la venta de un vehículo entre particulares, en que se documentará la compraventa en un documento, que puede ser público o privado. Otro ejemplo podría ser un préstamo entre particulares, que también debe documentarse en un contrato donde se indique si se han pactado intereses y con la correspondiente liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En estos casos lo recomendable es documentar las operaciones para después poder demostrar que la cantidad es debida, pues en otro caso es difícil demostrar la relación contractual con lo que se frustraría nuestra expectativa de cobro. En el momento en que se verifique que el pago no se produce, lo más recomendables requerir formalmente de pago al deudor. Es muy importante no dejar pasar demasiado tiempo, primero porque si hay otros acreedores que insisten más, seguramente cobrarán antes que nosotros y segundo, porque existen unos plazos en los que poder hacer una reclamación por lo cual, cuanto antes actuemos más fácil será cobrar.

2.- Deudas de propietarios con la Comunidad de Propietarios:

En estos supuestos el adquirente de un piso o local en régimen de propiedad horizontal no firma un contrato con la comunidad, sino que desde que adquiere la vivienda o local contrae la obligación legal de pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias aprobadas por la Junta. Para una buena gestión de estas deudas lo recomendable es que por parte de la persona que realice las funciones de Secretario de la Comunidad se envíe un recordatorio al propietario para intentar realizar un cobro sin necesidad de más trámites. A veces el propietario deudor asume un compromiso de pago a través de un documento de reconocimiento de deuda o bien se compromete a realizar algunas tareas en favor de la comunidad a fin de saldar la cuenta. En estos casos no se plantea mayor problema. No obstante, es cada vez más habitual que el propietario deudor deje de pagar y deje pasar varios años obligando a la Comunidad a afrontar sus pagos sin más o bien a intentar su cobro por vía judicial. En muchas ocasiones me han dicho algunos clientes que la comunidad no demanda porque el vecino es insolvente, pero debemos recordar que si no se satisface la deuda, la legislación prevé que se responda a los pagos con el propio piso o local, por lo que las posibilidades de cobrar son mayores de lo que se cree si las cosas se gestionan como es debido.

3.- Deudas entre empresas y particulares:

Recordando lo sucedido antes del estallido de la “burbuja inmobiliaria”, podemos recordar un caso que se convirtió en habitual y es el siguiente: un particular compra una vivienda en construcción y a cambio se compromete a ir haciendo pagos parciales. En dichos contratos se suele incluir una cláusula en la que se indica que si se resuelve el contrato, la empresa constructora se compromete a devolver el doble de lo cobrado. Suena bien ¿verdad? Pero las repercusiones no son las mismas cuando dicha resolución se produce con el primer pago que cuando ya se ha pagado todo, de tal suerte que algunos constructores iban ejecutando la construcción y cuando ya estaba prácticamente terminada notificaban a los compradores que no la iban a entregar y que les ofrecían el doble de lo pagado, por lo que se encontraban con una construcción prácticamente acabada y que podían vender por el doble, el triple y hasta el cuádruple del precio consignado en el contrato firmado, de tal manera que habían conseguido la financiación de un particular que adelantaba el precio de los materiales y una vez acabada la vendían más cara y del precio obtenido indemnizaban al primer comprador, con lo que se obtenía un beneficio sin necesidad de utilizar la financiación bancaria. Por suerte nuestro Código Civil nos da una respuesta eficaz para evitar estos despropósitos. En estos casos, es primordial actuar con celeridad, pues incluso podría ocurrir que al no haber una inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador puedan vender la casa a un tercero sin ni siquiera el conocimiento del primer comprador, y como el tercero adquiere del titular registral está protegido al considerarse un tercero de buena fe. Para evitarlo hay que moverse rápido e intentar clarificar la situación lo antes posible para poder adoptar las medidas necesarias para que no se pueda vender la casa a un tercero.

También la legislación en materia de consumidores y usuarios nos ofrece una serie de medidas tendentes a igualar la posición de las partes y que las empresas no se encuentren en situación de superioridad frente a los particulares, aunque aún falta mucho por hacer en este sentido y basta recordar lo ocurrido con la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios.

4.- Deudas entre empresas o autónomos:

El caso típico es el impago de suministros o trabajos cuando se ha pactado pagar en un plazo, como puede ser a 30 días desde la factura y fórmulas similares. En este ámbito hay auténticos morosos profesionales que consiguen financiación gratuita pues consiguen disponer de una mercancía o de unos servicios u obras y llegado el momento no pagan nada pero el proveedor no puede obtener la devolución de lo vendido, por lo que ya su patrimonio lo tiene comprometido. En estos casos lo conveniente es también actuar rápido para evitar verse afectado por un eventual concurso de acreedores y para poder utilizar algunos mecanismos legales para minimizar el impacto en nuestro negocio. En estos casos la legislación prevé un devengo de intereses muy rentables, actualmente establecidos en el 8%. Por otra parte, y siempre que se cumplan los requisitos formales, podemos solicitar a la Agencia Tributaria que nos devuelva el IVA que hemos pagado por esa factura no cobrada, lo que resulta bastante interesante. También existe la posibilidad de incluir dichas facturas en los registros de solvencia, lo que sin duda genera bastantes problemas y que pueden forzar al deudor a satisfacer la deuda.

Por desgracia el ciudadano siempre tiene la impresión de que una vez que se produce el impago le merece más la pena no reclamarlo, bien porque desconfía de la factura de su abogado o porque desconoce las medidas legales a su alcance, por lo que no dejaremos de insistir en que consulte con un abogado de su confianza y que le presente un presupuesto debidamente desglosado en el que se le indiquen qué actuaciones deben realizarse y el importe final del trabajo para evitar sorpresas y para no tener que renunciar a su dinero y seguir beneficiando a los morosos profesionales a los que después vemos paseando en vehículos de alta gama y viviendo en lujosas urbanizaciones a costa del patrimonio ajeno.

Cristina Acevedo